Gesetzliche Regelungen, die Gemeinden dazu ermächtigen, Raumordnungsverträge mit Grundstückseigentümern (gegebenenfalls auch Baurechtsberechtigten) abzuschließen, finden sich bereits in sämtlichen österreichischen Bundesländern.
Der Raumordnungsvertrag (Städtebaulicher Vertrag) ist ein Planungsinstrument der Raumordnung, im Rahmen dessen Beitragsleistungen des jeweiligen Grundstückseigentümers zu Infrastrukturmaßnahmen oder auch zu Planungszielen der Gemeinde, in deren Gebiet die betreffende Liegenschaft liegt, festgelegt werden. Die Leistungen können beispielsweise die Errichtung von Straßen, öffentlichen Durchfahrten, die Errichtung von Kindergärten oder Beitragsleistungen zu Schulerrichtungen beinhalten; aber auch qualitätssichernde Maßnahmen wie etwa Fassadenbegrünungen oder die Schaffung von Mobilitätskonzepten können Inhalt von Raumordnungsverträgen sein; zu beachten ist aber, dass im Rahmen der verschiedenen gesetzlichen Regelungen in den Bundesländern, eine unterschiedliche Tragweite der möglichen Leistungspflichten besteht. Im Rahmen des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes können Raumordnungsverträge etwa auch im Zusammenhang mit Photovoltaik-Freiflächenanlagen abgeschlossen werden. An eine solche Nutzung einer Liegenschaft knüpfen selbstredend andere Vertragspflichten an, als es im Rahmen eines Wohnbauvorhabens der Fall wäre.
Die Umsetzung der genannten Leistungspflichten knüpft regelmäßig an die Kundmachung eines neuen Flächenwidmungsplans an, durch den das Immobilienprojekt des jeweiligen Grundeigentümers verwirklicht werden soll. Zu beachten war hier stets das durch den Verfassungsgerichtshof judizierte Koppelungsverbot, wonach der Widmungsakt nicht unmittelbar vom Abschluss des Raumordnungsvertrages abhängig gemacht werden darf. Eine Verpflichtung der Gemeinde, eine bestimmte Widmung zu erlassen, konnte demnach nicht Inhalt eines Raumordnungsvertrages werden. Dieser Judikatur des Verfassungsgerichtshofes, welche die Inhalte von Städtebaulichen Verträgen über viele Jahre maßgeblich beeinflusste wurde nun durch die Novelle BGBl. I Nr. 89/2024 in Art 15 Abs 5 des Bundes-Verfassungsgesetzes daurch begegnet, dass die Bundesländer in den Landesgesetzen Regelungen erlassen dürfen, wonach die Widmung von der Unterfertigung eines Raumordnungsvertrages abhängig gemach werden darf.
Der Autor des gegenständlichen Beitrages hat bereits in mehreren Bundesländern am Abschluss und an der Verhandlung von Raumordnungsverträgen mitgewirkt. Die folgende Darstellung soll sich beispielhaft mit den notwendigen Vertragsinhalten und dem verfahrensrechtlichen Ablauf im Hinblick auf Raumordnungsverträge gemäß § 1a der BO für Wien, also im Gemeindegebiet der Stadt Wien, auseinandersetzen.
Raumordnungsverträge gemäß der Wiener Bauordnung (Städtebauliche Verträge)
Mit der Novelle 2014/25 der Wiener Bauordnung im Jahr 2014 wurde das Instrument der Vertragsraumordnung auch in Wien gesetzlich verankert. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 1a der Wiener Bauordnung kann die Gemeinde Wien solche Vereinbarungen zur Unterstützung der Verwirklichung der im § 1 Abs 2 BO der Wiener Bauordnung genannten Planungsziele sowie über die Beteiligung der Grundeigentümer an den der Gemeinde durch die Festsetzung von Grundflächen als Bauland erwachsenden Kosten der Infrastruktur, abschließen. Raumordnungsverträge haben demnach 2 gesetzliche Anwendungsfälle: Verträge zur Umsetzung von Planungszielen (die in § 1a der Wiener Bauordnung nicht abschließend aufgezählt sind) und Verträge zur Beteiligung an den erwachsenden Kosten der Infrastruktur. Im Einzelnen müssen die Verträge nachfolgende Inhalte aufweisen:
Inhalte von Raumordnungsverträgen gemäß der Wiener Bauordnung
Die Mindestinhalte von Raumordnungsverträgen finden sich in § 1a Abs 4 Wiener Bauordnung:
a) Die Bezeichnung der Vertragspartner. Dies ist nach der gesetzlichen Formulierung der jeweilige Grundeigentümer/die jeweilige Grundeigentümerin oder andere Personen wie BaurechtsnehmerInnen oder BauwerberInnen mit Kaufoption und die Stadt Wien. Nähere Informationen zu den möglichen Vertragspartnern seit der Bauordnungsnovelle 2023 finden sich im Beitrag Wiener Bauordnungsnovelle 2023.
b) Die Bezeichnung der Grundflächen, auf die sich die Vereinbarung bezieht, sowie deren Flächenausmaß. An dieser Stelle sind grundsätzlich die Grundstücke zu nennen, auf denen das Immobilienprojekt umgesetzt werden soll sowie das Flächenausmaß dieser Grundstücke. Gegebenenfalls ist aber auch die umzusetzende BGF und/oder die zu verwirklichende Wohnnutzfläche festzulegen.
c) Die Festlegung der Leistungspflichten, zu deren Übernahme sich die Vertragspartner verpflichten. Hier werden die Leistungspflichten des jeweiligen Projektwerbers definiert. Vorgesehen werden kann beispielsweise, Zufahrtsstraßen zu errichten (nicht aber solche Straßen, die bereits gemäß der BO für Wien verpflichtend zu errichten sind, wie sog. § 53 Straßen), Plätze zu gestalten, Grünraum aber auch Kindergarten- oder Schulinfrastruktur zu schaffen und selbst zu errichten oder aber diese Maßnahmen bloß im Rahmen von Kostenbeiträgen zu finanzieren. Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit, eine Verpflichtung zur Umsetzung von sozialem (gefördertem) Wohnbau vorzusehen, was aber mittlerweile wohl eher in anderen Bundesländern Relevanz haben wird, da seit dem Erlass der Planungsgrundlagen zur Widmung »Gebiete für geförderten Wohnbau« im Gemeindegebiet der Stadt Wien bei Neuwidmungen (ohnehin) zwei Drittel der Fläche für den geförderten Wohnbau vorzusehen ist.
Die gesetzliche Bestimmung spricht zwar von den Leistungspflichten der „Vertragspartner“, jedoch ist eine Verpflichtung der Gemeinde Wien zur Verwirklichung einer bestimmten Widmung vor dem Hintergrund des oben genannten Koppelungsverbotes nicht möglich; die Leistungspflichten aus dem Vertrag betreffen daher vor allem den jeweiligen GrundeigentümerInnen bzw. die in sonstiger Weise etwa im Rahmen von Baurechten Berechtigten.
d) Die Fristen, innerhalb derer die vereinbarungsgemäßen Leistungspflichten zu erfüllen sind. Hier ist festzulegen, bis zu welchem Zeitpunkt die Leistungspflichten umgesetzt werden müssen. Da die Leistungspflichten regelmäßig im Zusammenhang mit dem jeweiligen Immobilienprojekt stehen werden, ist es denkbar, dass diese vom Baufortschritt des umzusetzenden Projektes abhängen und an diesen gekoppelt werden müssen. Ansonsten kommt es hier schlicht auf die Verhandlungsbereitschaft der Vertragspartner an.
e) Die Mittel zur Sicherstellung der Erfüllung der vereinbarungsgemäßen Leistungspflichten. Eine solche Sicherstellung kann grundsätzlich darin bestehen, dass durch den jeweiligen ProjektwerberInnen eine Bankgarantie begeben wird, die nach Erfüllung der Leistungspflichten zurückzustellen ist (oder sich gegebenenfalls in Abhängigkeit des Baufortschrittes reduziert). Als weitere Möglichkeit könnte erwogen werden, die Sicherstellung dadurch umzusetzen, dass die jeweiligen ProjektwerberInnen als grundbücherlicher EigentümerInnen sich dazu verpflichtet, der Gemeinde auf den vertragsgegenständlichen Grundstücken eine Dienstbarkeit dergestalt einzuräumen, dass die Gemeinde unter gewissen festzulegenden Umständen von dem Projektwerber die (weitere) Unterlassung einer Bebauung dieser Grundstücke begehren kann.
f) Die Regelung der Tragung der mit dem Abschluss der Vereinbarungen verbundenen Kosten. Hier ist zu regeln, wer die Kosten für die Erstellung der § 1a Vereinbarung trägt. Dies wird regelmäßig der jeweilige Grundeigentümer sein.
g) die Zusammenfassung der wesentlichen materiellen Vertragsinhalte ohne Angabe personenbezogener Daten natürlicher oder juristischer Personen (seit der Bauordnungsnovelle 2023).
Ablauf des Widmungsverfahrens
Der Ablauf des Widmungsverfahrens erfolgt dergestalt, dass nach Abschluss der Verhandlungen die Unterzeichnung des Vertrages im Gemeinderat der Stadt Wien sowie die Widmung selbst (zumal es sich dabei um eine Verordnung handelt) beschlossen werden müssen. Dieser Prozess kann entweder im Rahmen der Live-Übertragung aus dem Gemeinderat mitverfolgt oder in der Informationsdatenbank des Wiener Landtages abgerufen werden. Der Beschluss der Verordnung wird dann im Amtsblatt der Stadt Wien kundgemacht, womit die Flächenwidmung formell in Kraft tritt. Dies erfolgt in etwa 2 bis 3 Wochen nach dem Gemeinderat selbst.
Die gegenständliche Darstellung soll lediglich eine kurze Übersicht über die zu berücksichtigenden Themenfelder im Zusammenhang mit Raumordnungsverträgen bieten. Im Einzelfall steht für Fragen zu diesem Thema Herr Mag. Gabriel, LL.M. als einer der führenden Experten auf diesem Gebiet zur Verfügung.
