Bauordnungsnovelle: Umwidmung in Beherbergungsstätten wird erschwert

Nachdem insbesondere die Bauordnungsnovelle 2023 zu massiven Erschwernissen für Kurzzeitvermietungen außerhalb von Wohnzonen in Wien geführt hat und dabei insbesondere auch die dauerhafte Kurzzeitvermietung der Bewilligungspflicht unterworfen hat, verfolgt die am 20. Oktober 2026 im Gemeinderat beschlossene Novelle das Ziel, die Möglichkeiten der Umwidmung in Beherbergungsstätten zu erschweren (auf das gleichzeitig beschlossene Wiener Kurzzeitvermietungsregistergesetz – WKVRG wird hier nicht weiter eingegangen).

Der Wiener Landesgesetzgeber hatte es offenbar besonders eilig, zumal die gesetzlichen Bestimmungen als Initiativantrag eingebracht wurden und sogar für Einreichungen gelten sollen, die noch vor Inkrafttreten der gesetzlichen Bestimmungen an die MA 37 übermittelt wurden (Stichtag ist der 11.10.2026). Die bisherigen Bestimmungen stellten vereinfacht gesagt nur geringe Ansprüche an die Widmung als Beherbergungsstätte, sodass vielfach versucht wurde, Kurzzeitvermietungen durch solche Umwidmungen umsetzen zu können.

Die flächendeckende Umwidmungssperre für Wohnungen nach § 7g BO für Wien

Als gänzlich neue Bestimmung der BO für Wien wurde § 7g geschaffen. Diese Bestimmung dehnt die strengen Prinzipien des Wohnzonenschutzes (die insbesondere in § 7a Abs 5 BO für Wien vorgesehen sind) dahingehend auf das gesamte Wiener Stadtgebiet aus, dass Umwidmungen von Wohnungen in Beherbergungsstätten nur möglich sein sollen,

• wenn Mindestens 80 % der Gesamtnutzfläche des betroffenen Gebäudes  als „reguläre“ Wohnnutzfläche erhalten bleiben (Hotels sind hier ausgenommen); 
• oder wenn die Wohnqualität in den betroffenen Wohnungen oder Teilen von Wohnungen durch äußere Umstände wie Immissionen, Belichtung, Belüftung, fehlende sonstige Wohnnutzungen im selben Haus oder die besonders schlechte Lage im Erdgeschoß und ähnliches gemindert ist;
• oder wenn zugleich anderer im selben Bezirk befindlicher Wohnraum geschaffen wird, der gleichwertig ist.

Zumal die Bestimmung in § 7g BO für Wien ausdrücklich an die Umwidmung von Wohnungen anknüpft, kann diese Bestimmung aus unserer Sicht nicht zur Anwendung gelangen, wenn andere Widmungen, wie beispielsweise eine Widmung als Büro, vorliegen.

Die verschärfte Begriffsbestimmung nach § 120 Abs. 4 BO BO für Wien

• Eine Beherbergungsstätte muss zwingend aus mindestens drei Zimmereinheiten bestehen. Diese müssen zudem in enger räumlicher Nähe zueinander im selben Gebäude liegen, allerdings müssen sie auch getrennt begehbar sein. Die parzellierte Zuordnung im Haus verstreuter Wohnungen zu einer (gemeinsamen) Beherbergungsstätte dürfte diesen Tatbestand damit nicht erfüllen.
• Vorgesehen ist nun auch, dass eine Beherbergungsstätte über einen eigenen, baulich getrennten Zugang direkt von der öffentlichen Verkehrsfläche verfügen muss, sofern sich im selben Gebäude auch „reguläre“ Wohnungen befinden. Die Nutzung des gemeinsamen Stiegenhauses ist damit offenbar unzulässig, zumal dieses wohl keine öffentliche Verkehrsfläche ist. Aus Sicht des Autors wird die Umwidmung in Beherbergungsstätten außerhalb des Erdgeschoßes und mit eigenem Zugang von der Straße damit weitgehend verunmöglicht, zumal über das Stiegenhaus in den allermeisten Fällen auch Wohnungen erreicht werden können. Was im Einzelnen unter der öffentlichen Verkehrsfläche zu verstehen ist, wird allerdings erst die Judikatur zeigen. 
• Betriebskonzept für Hotels: Echte Hotelprojekte werden innerhalb des § 120 Abs. 4 BO für Wien über ihr Betriebskonzept privilegiert. 

Welche Auswirkungen ergeben sich damit für bestehende und geplante Beherbergungsstätten?

Nach der in Artikel IV der Novelle vorgesehenen Übergangsbestimmung sollen die verschärften Voraussetzungen auch auf bereits eingeleitete Verfahren Anwendung finden, sofern diese ab dem 11. Oktober 2026 eingebracht wurden.

Für ältere Verfahren sollen hingegen grundsätzlich die bisherigen Regelungen maßgeblich bleiben. Damit kommt dem Zeitpunkt der Antragstellung eine besondere Bedeutung zu. Eigentümer und Projektentwickler sollten daher insbesondere prüfen, wann ein entsprechendes Ansuchen bei der zuständigen Baubehörde eingelangt ist und welche Rechtslage damit für das konkrete Verfahren anzuwenden sein wird.

Aus Sicht des Autors ist die rückwirkende Anordnung der Wirksamkeit der neuen gesetzlichen Regelungen verfassungsrechtlich problematisch, zumal derartige Eingriffe in den Vertrauensschutz der Rechtsunterworfenen grundsätzlich nur unter besonderen Bedingungen erfolgen dürfen. Soweit ersichtlich, erfolgte die gegenständliche Novelle aber vor allem zur „Sanierung“ von legistischen Versäumnissen im Rahmen vergangener Novellen. Hinzukommt, dass die gegenständliche Novelle über einen Initiativantrag und damit ohne Begutachtungsverfahren erlassen wurde, was von Branchenverbänden auch vielfach kritisiert wurde. Es ist daher wahrscheinlich, dass der Verfassungsgerichtshof die Novelle aufgrund entsprechender Beschwerden betroffener Wohnungseigentümer und Entwickler noch prüfen wird.

Haftungsausschluss: Die dargestellten Informationen bieten lediglich einen groben Überblick. Sie ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung und können keine Haftung für etwaige Schäden begründen. Für eine genaue Beurteilung des Einzelfalls ist die Konsultation eines Rechtsanwalts erforderlich.

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Unser Experte für die Wiener Bauordnung, Rechtsanwalt Mag. Clemens Gabriel, LL.M., berät Sie gerne bei einem Erstgespräch.