Am 23.11.2023 wurde im Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle 2023 (LG-384606-2023) beschlossen, die insbesondere Kurzzeitvermietungen über Airbnb und ähnliche Plattformen betrifft. KOMWID berichtete bereits über wesentliche Inhalte der Novelle in früheren Beiträgen:
Update: VwGH Rechtsprechung zu Airbnb-Kurzzeitvermietungen
Kurzzeitvermietungen über Airbnb
Update: Ausnahmebewilligungen für Kurzzeitvermietungen im Wohnungseigentum
Update: OGH Rechtsprechung zu Airbnb-Kurzzeitvermietungen
Wiener Bauordnungsnovelle 2023
Im Rahmen der Bauordnungsnovelle wurde insbesondere die Möglichkeit zu Kurzzeitvermietungen außerhalb von Wohnzonen eingeschränkt und auf maximal 90 Kalendertage pro Jahr beschränkt. Gemäß § 129 Abs 1a der Wiener Bauordnung können von dieser Beschränkung jedoch Ausnahmebewilligungen erteilt werden. Die Erteilung einer solchen Bewilligung ist nur dann möglich, wenn nach Erteilung der (jeweiligen) Bewilligung, die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken im Sinne des § 119 Abs. 2 und 2a der Wiener Bauordnung genutzt wird; in diesen also keine dauerhafte Kurzzeitvermietung erfolgt. Weiters ist es erforderlich, dass sämtliche MiteigentümerInnen des jeweiligen Gebäudes dem Antrag zustimmen.
Noch vor Inkrafttreten der Bauordnungsnovelle wurde in zahlreichen Wohnungseigentumsverträgen die Frage der Zulässigkeit von Kurzzeitvermietungen geregelt und dabei teilweise auch festgelegt, dass Kurzzeitvermietungen für alle WohnungseigentümerInnen zulässig sein sollen. Dadurch dass es aufgrund der Bauordnungsnovelle für die Einholung der Ausnahmebewilligung aber erforderlich wurde, Zustimmungen von allen WohnungseigentümerInnen für die behördliche Einreichung einzuholen und dass nun auch nicht mehr alle WohnungseigentümerInnen gleichzeitig uneingeschränkt Kurzzeitvermietungen vornehmen konnten (die Mehrzahl der Wohnungen muss nun aufgrund des Gesetzes weiterhin zu Wohnzwecken dienen), kam es zu Konflikten, ob Zustimmungen für die behördliche Einreichung eines anderen Eigentümers abgegeben werden müssen.
In den Entscheidungen 5 Ob 172/25t und 5 Ob 41/26d hat der OGH dazu festgehalten, dass die Bauordnungsnovelle keine Unwirksamkeit von vertraglichen Vereinbarungen über die Zulässigkeit von Kurzzeitvermietungen bewirkt und dass aufgrund solcher Vereinbarungen folglich ein Anspruch darauf besteht, dass andere WohnungseigentümerInnen die Zustimmung für die Einholung der behördlichen Bewilligung erteilen.
Auch nach dieser Entscheidung mit voraussichtlich großer Tragweite bleiben viele Fragen offen. Etwa wer den Vorzug bei gleichzeitigen Anträgen an die Baubehörde bekommen soll. Absehbar ist auch, dass nun viele WohnungseigentümerInnen möglichst rasch versuchen werden, Bewilligungen für Ihre Objekte einzuholen, zumal dadurch allenfalls auch eine markante Wertsteigerung für das Wohnungseigentumsobjekt herbeigeführt werden kann. Die Rechtsprechung verursacht damit wohl auch Potential für neue Konflikte.
Haftungsausschluss: Die dargestellten Informationen bieten lediglich einen groben Überblick. Sie ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung und können keine Haftung für etwaige Schäden übernehmen. Für eine genaue Beurteilung des Einzelfalls ist die Konsultation eines Rechtsanwalts erforderlich.
Haben Sie Fragen zu Kurzzeitvermietungen oder benötigen rechtliche Beratung?
Unser Experte für die Wiener Bauordnung, Rechtsanwalt Mag. Clemens Gabriel, LL.M., berät Sie gerne bei einem Erstgespräch.
