Am 23.11.2023 wurde im Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle 2023 (LG-384606-2023) beschlossen, die insbesondere die Einschränkung der Möglichkeit von Kurzzeitvermietungen über Airbnb und ähnliche Plattformen betrifft. KOMWID berichtete bereits über wesentliche Inhalte der Novelle in früheren Beiträgen und insbesondere über die Frage, welche Ausnahmen von den neuen Einschränkungen möglich sind:

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Wiener Bauordnungsnovelle 2023

Im Rahmen der neuen gesetzlichen Regelung wurde insbesondere die Möglichkeit für Kurzzeitvermietungen außerhalb von Wohnzonen eingeschränkt und auf maximal 90 Kalendertage pro Jahr beschränkt. Zumal diese Regelung jedoch auf Nutzungseinheiten abzielt, die als Wohnungen gewidmet sind, nahmen seit der Bauordnungsnovelle die Bestrebungen zu, Umwidmungen von Gebäuden oder auch von Gebäudeteilen in sogenannte Beherbergungsstätten zu verwirklichen. Für diese gilt die Einschränkung der 90 Kalendertage nach der gesetzlichen Regelung nicht. Das Thema wurde in unterschiedlichen Medien zuletzt vielfach rezipiert.

Was ist eine Beherbergungsstätte?

Die zentrale gesetzliche Bestimmung über Beherbergungsstätten in § 121 BO für Wien wurde ebenfalls im Zuge der Bauordnungsnovelle neu gefasst. Gemäß § 121 Abs 1 BO für Wien handelt es sich bei Beherbergungsstätten um zentral verwaltete Unterkünfte, bei denen entweder für das Wohnen oder für das Wirtschaften gemeinschaftliche Anlagen vorgesehen sind und die als eigenständiges Gebäude oder als Teil eines Gebäudes errichtet werden können. Gemäß § 121 Abs 2 BO für Wien dienen Beherbergungsstätten der Unterbringung von Gästen zu vorübergehendem Aufenthalt. Geregelt ist dann auch, in welchem Ausmaß Toiletten und Waschgelegenheiten pro Geschoß zur Verfügung gestellt werden müssen.

Warum gelten die Einschränkungen nicht für Beherbergungsstätten?

In § 119 BO für Wien werden die Arten von Nutzungseinheiten von Gebäuden definiert. Dabei wird auch zwischen Wohnungen und Beherbergungsstätten differenziert. Die Regelung zur Einschränkung der Kurzzeitvermietung in § 119 Abs 2a BO für Wien zielt nach ihrem Wortlaut auf Wohnungen ab, nicht aber auf Beherbergungsstätten.

In § 119 Abs 3 BO für Wien finden sich schließlich weitere Anforderungen an die Ausstattung und Ausgestaltung von Beherbergungsstätten. Ins Auge fällt dabei, dass die einzelnen Räume zwar die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen müssen, dass aber eine lichte Raumhöhe von 2,20 m als ausreichend erklärt wird. Demgegenüber muss ein Aufenthaltsraum einer Wohnung eine lichte Raumhöhe von 2,50 m aufweisen.

Wie erfolgt eine Umwidmung in eine Beherbergungsstätte?

Wie dargelegt handelt es sich bei Beherbergungsstätten um zentral verwaltete Unterkünfte, bei denen entweder für das Wohnen oder für das Wirtschaften gemeinschaftliche Anlagen vorgesehen sind und die als eigenständiges Gebäude oder als Teil eines Gebäudes errichtet werden können.

Daraus ergibt sich, dass es grundsätzlich möglich sein muss, dass innerhalb eines Gebäudes einerseits Nutzungseinheiten, die als Wohnungen gewidmet sind und anderseits Nutzungseinheiten, die als Beherbergungsstätte gewidmet sind, bestehen. Für Beherbergungsstätten bedarf es jedoch gemeinschaftlicher Anlagen für das Wohnen und Wirtschaften sowie einer zentralen Verwaltung.

Was genau darunter zu verstehen ist, ist den Gesetzesmaterialien nicht zu entnehmen. Kürzlich beschäftigte sich das Landesverwaltungsgericht Wien (LVwG Wien VGW-111/067/12268/2025, 14.1.2026) mit einem Fall, in welchem ein Antragsteller vorbrachte, dass von 3 Nutzungseinheiten, die in eine Beherbergungsstätte umgewidmet werden sollten, eine Nutzungseinheit über eine Teeküche verfügte (als Anlage für das gemeinsame Wirtschaften). Dem Antrag wurde jedoch nicht Folge gegeben, zumal ohnedies alle 3 Einheiten über eigene Küchen verfügten und damit keine gemeinschaftlichen Anlagen für das gemeinsame Wohnen und Wirtschaften erforderlich waren. Vor diesem Hintergrund wird die Frage, ob die Voraussetzungen erfüllt werden können, stets einer Einzelfallbeurteilung bedürfen. Gemeinsam zu benutzende Bäder oder Küchen legen zwar nahe, dass die Voraussetzungen erfüllt werden können, verringern aber natürlich den Komfort für die Unterkunftnehmer.

Wichtig zu wissen ist auch, dass das behördliche Umwidmungsverfahren in eine Beherbergungsstätte einer baurechtlichen Bewilligung gemäß § 60 Abs 1 lit a BO für Wien bedarf.  Ein solches Verfahren kann langwierig sein, zumal dabei auch die Nachbarn einzubinden sind und diese Einwände vorbringen können.

Haftungsausschluss: Die dargestellten Informationen bieten lediglich einen groben Überblick. Sie ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung und können keine Haftung für etwaige Schäden übernehmen. Für eine genaue Beurteilung des Einzelfalls ist die Konsultation eines Rechtsanwalts erforderlich.

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Unser Experte für die Wiener Bauordnung, Rechtsanwalt Mag. Clemens Gabriel, LL.M., berät Sie gerne bei einem Erstgespräch.