Am 23.11.2023 wurde im Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle 2023 (LG-384606-2023) beschlossen, die insbesondere Kurzzeitvermietungen über Airbnb und ähnliche Plattformen betrifft. KOMWID berichtete bereits über wesentliche Inhalte der Novelle in früheren Beiträgen:
Kurzzeitvermietungen über Airbnb
Update: Ausnahmebewilligungen für Kurzzeitvermietungen im Wohnungseigentum
Wiener Bauordnungsnovelle 2023
Im Rahmen der Novelle wurde insbesondere die Möglichkeit zu Kurzzeitvermietungen außerhalb von Wohnzonen eingeschränkt und auf maximal 90 Kalendertage pro Jahr beschränkt. Gemäß § 129 Abs 1a der Wiener Bauordnung können von dieser Beschränkung jedoch Ausnahmebewilligungen erteilt werden. Die Erteilung einer solchen Bewilligung ist nur dann möglich, wenn nach Erteilung der (jeweiligen) Bewilligung, die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken im Sinne des § 119 Abs. 2 und 2a der Wiener Bauordnung genutzt wird; in diesen also keine dauerhafte Kurzzeitvermietung erfolgt. Weiters ist es erforderlich, dass sämtliche MiteigentümerInnen des jeweiligen Gebäudes dem Antrag zustimmen. Die Frage, wie die Zustimmung der anderen MiteigentümerInnen nachzuweisen bzw. einzuholen ist, beschäftigt seit Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Bestimmungen zu Kurzzeitvermietungen die Gerichte in mannigfaltiger Hinsicht.
Der VwGH hat dazu in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung vom 27.08.2025, VwGH Ra 2025/05/0007, festgehalten, dass es jedenfalls nicht hinreicht, wenn unter Berufung auf eine Bestimmung in einem Wohnungseigentumsvertrag, ein Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäß § 129a Abs 1 BO für Wien gestellt wird. Wohnungseigentümer hatten sich an den VwGH gewandt und vermeint, die bereits erteilte (pauschale) Zustimmung im Wohnungseigentumsvertrag müsse hier ausreichen. Der VwGH hat nun bestätigt, dass in jedem Fall eine individuelle (sogen. liquide Zustimmung) für die jeweils individuelle Einreichung einzuholen ist. Damit wurde höchstgerichtlich entschieden, dass die bisherige Praxis der Wiener Baupolizei im Hinblick auf Anträge gemäß § 129 Abs 1a BO der Wiener Bauordnung zulässig ist und die bloße Berufung auf einen Wohnungseigentumsvertrag für Anträge nicht ausreicht.
Nicht geklärt ist aber weiterhin, ob Wohnungseigentümer unter Berufung auf einen Wohnungseigentumsvertrag, der Kurzzeitvermietungen in einem Gebäude zulässt, jedoch vor der Bauordnungsnovelle 2023 abgeschlossen wurde, andere Wohnungseigentümer zivilrechtlich zur Mitwirkung an der Antragstellung veranlassen können.
Haftungsausschluss: Die dargestellten Informationen bieten lediglich einen groben Überblick. Sie ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung und können keine Haftung für etwaige Schäden übernehmen. Für eine genaue Beurteilung des Einzelfalls ist die Konsultation eines Rechtsanwalts erforderlich.
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Unser Experte für die Wiener Bauordnung, Rechtsanwalt Mag. Clemens Gabriel, LL.M., berät Sie gerne bei einem Erstgespräch.
