Am 23.11.2023 wurde im Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle 2023 (LG-384606-2023) beschlossen. In Kraft trat sie mit ihrer Kundmachung am 13.12.2023. KOMWID hat über wesentliche Inhalte der Novelle bereits in vergangenen Beiträgen berichtet:
Wiener Bauordnungsnovelle 2023
Wie sich aus dem Vorblatt und den darin enthaltenen Zielen der Novelle ergibt, führten Erwägungen zur Verhinderung der Zweckentfremdung von Wohnraum dazu, dass Kurzzeitvermietungen von Wohnungen über Airbnb oder ähnliche Websites weiter eingeschränkt werden sollten.
Vorab ist festzuhalten, dass bereit im Rahmen der Bauordnungsnovelle 2018 in § 7a Abs 3 BO für Wien die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke in Wohnzonen untersagt wurde. Bereits zu diesem Zeitpunkt wurde damit die Vermietung auf Airbnb in dem meisten zentralen Lagen der Stadt Wien verboten. Die (liegenschaftsgenaue) Verortung der Wohnzonen in Wien kann über das Wiener Geodateninformationssystem online abgefragt werden.
Wie sich aus den Erläuterungen zur Bauordnungsnovelle 2023 ergibt, wurde damit aber der gewünschte Unterbindungseffekt im Hinblick auf die Vermietungen nicht ausreichend erzielt. Einerseits blieb die Vermietung außerhalb der Wohnzonen zulässig, andererseits war die behördliche Überwachung des Verbotes kaum möglich.
Daher wurde im Rahmen der Bauordnungsnovelle 2023 in § 119 Abs 2a BO für Wien eine Regelung zu Kurzzeitvermietungen geschaffen, die für alle Wohnungen im Wiener Stadtgebiet gilt (wenn nicht ohnedies eine Wohnzone vorliegt).
Gemäß der genannten Bestimmung darf eine Wohnung (wann eine Wohnung vorliegt, ist in § 119 Abs 2 BO für Wien geregelt) ab dem 01.07.2024 nur mehr für die vorübergehende kurzfristige (touristische) Vermietung für maximal 90 Tage pro Kalenderjahr, jedoch ohne dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes in der Wohnung, genutzt werden.
Ausnahmebewilligungen zu dieser 90-tägigen Befristung können in Einzelfällen erteilt werden. Dies allerdings nur, wenn mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind (etwa das betreffend Gebäude ohne Fördermittel errichtet wurde und sämtliche anderen Miteigentümer dem Antrag schriftlich zustimmen).
Im Rahmen der Bauordnungsnovelle 2023 wurden jedoch auch die Sanktionen und Verwaltungsstrafen verschärft, welche die Behörde erlassen kann, wenn eine Wohnung zur Vermietung auf Airbnb oder einer ähnlichen Plattform zur Kurzzeitvermietung angeboten wird.
Darüber hinaus wurde in § 137a BO für Wien die Möglichkeit geschaffen, dass seitens der Baubehörde Daten von jenen Behörden abgefragt werden können, die für die Einhebung der Ortstaxe bei Beherbergungen zuständig sind. Damit kann auf einfache Art der Unterkunftgeber und die entsprechenden Vermietungszeiträume durch die Baubehörde ermittelt werden.
Zusammenfassend wurde durch die Bauordnungsnovelle 2023 das rechtliche Korsett von kurzfristigen Vermietungsmöglichkeiten auf Online-Portalen weiter massiv gestrafft. Gerade Personen, die wirtschaftlich auf die Vermietungen angewiesen sind, werden zeitgerecht (vor dem 01.07.2024) die rechtssichere (Weiter-)Verwendung ihrer Wohnungen sicherstellen müssen. Dafür könnten – je nach den individuellen Umständen – die genannten Ausnahmebewilligungen oder alternative Vermietungsformen (Kurzzeitvermietungen von jedenfalls über 30 Tagen und bis zu 6 Monaten) in Betracht gezogen werden. Unser Experte für Liegenschaftsrecht, Mag. Clemens Gabriel, LL.M., berät Sie gerne bei einem Erstgespräch.
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