Die KOMWID Kompein Widmann & Partner Rechtsanwälte OG beschäftigt sich im Rahmen einer Blogartikel-Serie mit ausgewählten Fragen der Umsetzung und Errichtung von Dachgeschoßausbauten (vom Ankauf über die Baubewilligung und Verwertung) in Wien, wobei besonderes Augenmerk auf Ausbauvorhaben in Mehrparteienhäusern gelegt wird.

Die einzelnen Beiträge haben nicht den Anspruch, eine abschließende Darstellung der jeweiligen Themengebiete abzubilden, vielmehr sollen sie einen groben Überblick verschaffen und der generellen Auskunft dienen; sie stellen jedoch keinen Ersatz für rechtliche Auskunft oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Im Hinblick auf die Informationen auf dieser Website kann daher keine Haftung für unmittelbare, mittelbare Schäden und Folgeschäden jeglicher Art und aus welchem Rechtsgrund auch immer übernommen werden.

Die vorangegangenen Beiträge haben sich vor allem mit Fragen im Zusammenhang mit eigentums- und baurechtlichen Aspekten betreffend Ausbauvorhaben von gesamten Rohdachböden befasst. Eine Frage, die Bewohner bereits bestehender Dachgeschoßwohnungen häufig beschäftigt, ist, inwieweit sie bestehende Terrassenflächen erweitern können oder etwa auch der Wohnung vorgelagerte Flachdächer zu Dachterrassen ausbauen können. Die dahingehenden Voraussetzungen und Möglichkeiten sollen im Folgenden kurz beleuchtet werden:

Allgemeines

Vorab ist festzuhalten, dass die Errichtung und Erweiterung von Terrassenflächen auf Flachdächern eine vielschichtige Materie ist, zumal sowohl baurechtliche (öffentlich-rechtliche Genehmigung der Errichtung) als auch eigentumsrechtliche Fragestellungen (Verfügungsbefugnis über die betreffende Fläche unter Miteigentümern einer Fläche) zu klären sind. Von der eigenmächtigen Inanspruchnahme von Flächen ohne Klärung dieser Fragen, ist aber dringend abzuraten, da ansonsten etwa baupolizeiliche Rückbauaufträge seitens der Baupolizei sowie Klagen von MiteigentümerInnen drohen können.

Wohnungseigentumsrechtliche Aspekte zur Schaffung und Nutzung von Terrassen

Der gegenständliche Beitrag befasst sich ausschließlich mit der Errichtung von Terrassenflächen in Gebäuden, die im Wohnungseigentum gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz („WEG“) stehen, zumal dies die weit überwiegende Anzahl der Dachgeschoßwohnungen in der Gemeinde Wien betrifft.

Aufteilung der Liegenschaft in Wohnungseigentumsobjekte und Allgemeine Teile

Nach dem WEG gehören zu einer Liegenschaft im Wohnungseigentum in der Regel die Wohnungseigentumsobjekte (also etwa Wohnungen, Parkplätze, Keller- oder Terrassenflächen) als auch die sogenannten allgemeinen Teile. Im Gegensatz zu den gerade genannten Wohnungseigentumsobjekten stehen die allgemeinen Teile auch für die Nutzung anderer Eigentümer zur Verfügung. Ist eine Fläche oder ein Raum weder als Zubehör zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt noch als eigenes wohnungseigentumstaugliches Objekt im Grundbuch eingetragen, handelt es sich (jedenfalls sachen- bzw. grundbuchsrechtlich) um allgemeine Teile der Liegenschaft (RIS-Justiz RS0111616). Nun ist es so, dass eine Fläche, welche (noch) nicht grundbücherlich als Terrasse einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet ist, unter Umständen dennoch als solche benutzt werden darf, wenn es eine entsprechende Benützungsvereinbarung (insbesondere Regelung im Wohnungseigentumsvertrag) unter den Wohnungseigentümern dazu gibt (OGH vom 18.06.2020, 5 Ob 73/20a). Dessen ungeachtet ist aber eine Einverleibung im Grundbuch ratsam.

Grunderfordernis ist die zivilrechtliche Vereinbarung der Miteigentümer

Um zu erreichen, dass eine Fläche als Terrasse einer Wohnung im Grundbuch zugeordnet und als Terrasse genutzt werden kann, ist zunächst ein Rechtstitel erforderlich. Dieser ergibt sich nach der Judikatur des OGH nicht aus der Nutzwertfestsetzung (dem Nutzwertgutachten), sondern aus der Widmung einer Fläche, welche zwischen den Miteigentümern insbesondere im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart wurde (OGH vom 18.06.2020, 5 Ob 73/20a); das Nutzwertgutachten hat die Vereinbarung der Miteigentümer (lediglich) nachzuvollziehen. Haben die Wohnungseigentümer demnach im Wohnungseigentumsvertrag oder in Nachträgen dazu nicht vorgesehen, dass eine Fläche einer Wohnung als Terrasse zugeordnet sein soll, so wird eine dahingehende Nutzung grundsätzlich ausscheiden.

Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs 2 WEG bei Vorliegen gesetzlich definierter Voraussetzungen zwar Änderungen an ihren Eigentumsobjekten vornehmen. Werden dabei aber auch allgemeine Teile einer Liegenschaft (etwa auch Flachdächer) in Anspruch genommen, so treten weitere Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Änderung(en) hinzu. Der OGH hat eine Berechtigung zur Errichtung einer Dachterrasse durch einen Wohnungseigentümer (auch) auf einem allgemeinen Teil einer Liegenschaft auf Grundlage dieser Bestimmung verneint (OGH vom 01.04.2008, 5 Ob 63/08p).

Anderen Eigentümern steht im Falle eigenmächtiger und unberechtigter Änderungen die Eigentumsfreiheitsklage gemäß § 523 ABGB zu.

 

Baurechtliche Aspekte zur Schaffung und Nutzung von Terrassen

Sofern die Errichtung der Terrasse im Sinne der obigen Ausführungen zivilrechtlich (wohnungseigentumsrechtlich) zulässig ist, bedarf es gemäß § 70 BO für Wien auch der baurechtlichen Bewilligung der Errichtung durch die MA 37. Gemäß § 63 Abs 1 lit c BO für Wien ist es für die Einreichung des Vorhabens bei der MA 37 unter anderem auch erforderlich, den Nachweis der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer zu erbringen.

Im Hinblick auf Dachterrassen, welche (ohne sonstige weitere Räumlichkeiten) über einer Wohnung liegen und durch eine Treppe in der Wohnung erreicht werden können, sind insbesondere die Bestimmungen gemäß § 81 Abs 8 BO für Wien zu berücksichtigen, wonach Treppenhäuser im unbedingt notwendigen Ausmaß den zulässigen Gebäudeumriss überschreiten dürfen. Zur Größe der Treppenhäuser (im unbedingt notwendigen Ausmaß) gibt es bereits umfassende Judikatur des Verwaltungsgerichtes Wien (VwG Wien vom 01.10.2018, VGW-111/V/077/11638/2017).

Ein weiterer interessanter – und stetig an Bedeutung gewinnender – Aspekt im Hinblick auf die Nutzung von Dachterrassen ist, dass diese auch dann teilweise zu Wohnzwecken benutzt werden dürfen, wenn der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan eine Begrünung solcher Flächen vorsieht.

Wird eine Terrasse ohne Bewilligung der Baubehörde errichtet, so besteht die Gefahr eines Bauauftrages seitens der MA 37 und einer Verpflichtung zum Rückbau gemäß § 129 BO für Wien.

Wie eingangs dargelegt, soll die gegenständliche Zusammenfassung nur eine Übersicht bieten. Für die Beurteilung des jeweiligen Einzelfalls ist die Einholung von Rechtsberatung unumgänglich. Unser Experte für Dachgeschossausbauten, Mag. Clemens Gabriel, LL.M., berät Sie gerne bei einem Erstgespräch.

Die einzelnen Beiträge aus dieser Blogartikel-Serie haben nicht den Anspruch, eine abschließende Darstellung der jeweiligen Themengebiete abzubilden, vielmehr sollen sie einen groben Überblick verschaffen und der generellen Auskunft dienen; sie stellen jedoch keinen Ersatz für rechtliche Auskunft oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Im Hinblick auf die Informationen auf dieser Website kann daher keine Haftung für unmittelbare, mittelbare Schäden und Folgeschäden jeglicher Art und aus welchem Rechtsgrund auch immer übernommen werden.