Die KOMWID Kompein Widmann & Partner Rechtsanwälte OG beschäftigt sich im Rahmen einer Blogartikel-Serie mit ausgewählten Fragen der Umsetzung und Errichtung von Dachgeschoßausbauten (vom Ankauf über die Baubewilligung und Verwertung) in Wien, wobei besonderes Augenmerk auf Ausbauvorhaben in Mehrparteienhäusern gelegt wird.

Die vorangegangenen Beiträge haben sich vor allem mit den Themen des Eigentumserwerbes und baurechtlichen Fragestellungen beschäftigt. Die folgenden Ausführungen sollen einen Überblick darüber geben, ob bei der Vermietung von Dachgeschoßwohnungen ein freier Mietzins durch den Vermieter (allenfalls auch durch den Mieter bei einer Untervermietung) verlangt werden kann, oder ob die Grenzen des Mietrechtsgesetzes zu berücksichtigen sind:

Dachgeschoßwohnungen mit Baubewilligung ab 31.12.2001

Dahingehend ist zunächst zu berücksichtigen, dass in § 1 Abs 4 Z 2 MRG festgelegt wird, dass für Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie für unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde, die Bestimmungen des MRG über Vereinbarungen zur Höhe des Mietzinses nicht zur Anwendung gelangen sollen. Das bedeutet, dass für all jene Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten, die sich in einem Dachgeschoßausbau befinden, der aufgrund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung errichtet wurde, keine Mietzinsbeschränkungen gelten. Für solche Wohnungen kann daher ein freier Mietzins verlangt werden, dessen Höhe keiner gesetzlichen Beschränkung unterliegt.

Dachgeschoßwohnungen mit älterer Baubewilligung

Dachgeschoßwohnungen mit Baubewilligung ab dem 8.5.1945

Anders sieht es allerdings bei älteren Dachgeschoßausbauten, nämlich jenen, die aufgrund einer Baubewilligung, die von vor dem 31.12.2001 datiert, errichtet wurden. Hier sind die Bestimmungen des § 16 MRG zu berücksichtigen. Für einen Großteil dieser Dachgeschoßwohnungen wird § 16 Abs 1 Z 2 MRG zur Anwendung kommen, wonach für Mietgegenstände, die auf Grund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau errichtet wurden, „lediglich“ ein angemessener Mietzins verlangt werden darf. Dieser angemessene Mietzins gilt auch für solche Dachgeschoßwohnungen, die  der Ausstattungskategorie A oder B angehören und deren Nutzfläche 130 m² übersteigt, auch wenn die jeweilige Baubewilligung von vor dem 8.5.1945 datiert.

Nach der Rechtsprechung des OGH muss ein solcher angemessener Mietzins ein in Beziehung auf Vergleichsobjekte oder ein volkswirtschaftlich gerechtfertigter, ortsüblicher oder ein sonst gesetzlich zulässiger höchster Mietzins sein (RS0067979). Kriterien dafür sind Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des jeweiligen Mietobjektes. Der angemessene Mietzins unterscheidet sich vom oben genannten freien Mietzins insbesondere dadurch, dass der angemessene Mietzins über Antrag des Mieters von der Schlichtungsstelle oder dem Gericht überprüft und allenfalls auch herabgesetzt werden kann.

Dachgeschoßwohnungen, für die der „Richtwertmietzins“ gilt?

Die Bestimmungen des Richtwertgesetzes kommen demnach bei Dachgeschoßwohnungen nur dann zur Anwendung, wenn die Baubewilligung von vor dem 8.5.1945 datiert und (zusätzlich) die jeweilige Wohnung eine Wohnfläche von 130 m² unterschreitet (sofern die Wohnung auch gleichzeitig der Ausstattungskategorie A oder B unterfällt). Gemäß § 16 Abs 2 MRG darf in diesem Fall der vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen ist. In diesem Fall unterfällt eine Dachgeschoßwohnung daher dem insbesondere im Hinblick auf Jahrhundertwendebauten bekannten Richtwertgesetz und kann zur Berechnung der höchstzulässigen Nettomiete auf die online verfügbaren Berechnungstools zurückgegriffen und zuviel bezahlte Beträge zurückgefordert werden. Freilich wird eine Dachgeschoßwohnung in den seltensten Fällen auf Grund einer vor dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet worden sein, zumal der Ausbau von Rohdachböden erst Ende der 70-iger Jahre in Wien aufgekommen ist.

Beschränkungen bei der Untervermietung von Dachgeschoßwohnungen?

Bei der Untervermietung von Dachgeschoßwohnungen ist ebenfalls auf den Zeitpunkt der Baubewilligung abzustellen. Jene Wohnungen, die mit einer Baubewilligung ab 31.12.2001 errichtet wurden, unterfallen hier wiederum keinen Beschränkungen. Der Mieter ist in seiner Vereinbarung mit dem Untermieter daher frei. Für alle anderen Dachgeschoßwohnungen gilt § 26 MRG. Demnach darf der Untermietzins bei vollumfänglicher Untervermietung, den vom Untervermieter zulässigerweise zu entrichtenden Hauptmietzins grundsätzlich um nicht mehr als 50% übersteigen. Zu berücksichtigen sind jedoch die vom Untervermieter getätigten Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes, soweit sie für den Untermieter von objektivem Nutzen sind. Sind solche Aufwendungen getätigt worden, ist eine Überschreitung in verhältnismäßigem Umfang zulässig. Gemäß § 26 Abs 3 MRG ist auch zu berücksichtigen, dass sich die zulässige Höhe des Untermietzinses bei befristeter Vermietung um (weitere) 25% reduziert.

Auf Grund dieser Beschränkung können Mieter mit sehr günstigen Altmietverträgen in guten Lagen, sofern ihnen das Recht der Untervermietung im Mietvertrag eingeräumt wurde, keinen beliebigen und gegebenenfalls nicht einmal einen marktadäquaten Mietzins verlangen.

Wie eingangs dargelegt, soll die gegenständliche Zusammenfassung nur eine Übersicht bieten. Für die Beurteilung des jeweiligen Einzelfalls ist die Einholung von Rechtsberatung unumgänglich. Unser Experte für Dachgeschossausbauten, Mag. Clemens Gabriel, LL.M., berät Sie gerne bei einem Erstgespräch. Weitere Beiträge zu Dachgeschoßausbauten finden Sie unter nachfolgenden Links:

Dachgeschoßausbau in Wien: Eigentumserwerb

Dachgeschoßausbau in Wien: Fragen der baurechtlichen Bewilligung

Möglichkeiten der Errichtung von Terrassen auf (Flach-)Dachflächen im Dachgeschoß

Dachgeschoßausbau in Wien: Was können Nachbarn einwenden

Die einzelnen Beiträge aus dieser Blogartikel-Serie haben nicht den Anspruch, eine abschließende Darstellung der jeweiligen Themengebiete abzubilden, vielmehr sollen sie einen groben Überblick verschaffen und der generellen Auskunft dienen; sie stellen jedoch keinen Ersatz für rechtliche Auskunft oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Im Hinblick auf die Informationen auf dieser Website kann daher keine Haftung für unmittelbare, mittelbare Schäden und Folgeschäden jeglicher Art und aus welchem Rechtsgrund auch immer übernommen werden.