Die KOMWID Kompein Widmann & Partner Rechtsanwälte OG beschäftigt sich im Rahmen einer Blogartikel-Serie mit ausgewählten Fragen der Umsetzung und Errichtung von Dachgeschoßausbauten (vom Ankauf über die Baubewilligung und Verwertung) in Wien, wobei besonderes Augenmerk auf Ausbauvorhaben in Mehrparteienhäusern gelegt wird.
Die vorangegangenen Beiträge haben sich mit den Themen des Eigentumserwerbes und den Voraussetzungen der Baubewilligung befasst. Fragen der Nachbarrechte, also der Möglichkeiten eines Nachbarn, Einwendungen gegen einen zur behördlichen Bewilligung beantragten Dachgeschoßausbau einzubringen, wurden auf Grund ihrer zentralen Bedeutung einem eigenen Blogartikelbeitrag vorbehalten. Darauf soll im Folgenden eingegangen werden, wobei ergänzend festzuhalten ist, dass diese Ausführungen großteilt auch für andere baurechtliche Bewilligungsverfahren gelten, die nicht im Zusammenhang mit dem Ausbau eines Dachgeschoßes stehen.
Wer hat Parteistellung im Bauverfahren?
Nachbarn von projektierten Dachgeschoßausbauten haben häufig ein großes Interesse daran, auf die Ausführung eines Dachgeschoßausbaues Einfluss zu nehmen bzw. diesen überhaupt zu verhindern. Voraussetzung dafür ist, dass die Möglichkeit einer Teilnahme am Baubewilligungsverfahren besteht; der jeweilige Nachbar in diesem Verfahren Parteistellung hat.
Grundsätzlich haben im Baubewilligungsverfahren betreffend Dachgeschoßausbauten der jeweilige Antragsteller sowie etwaige Miteigentümer der betroffenen (zu bebauenden) Liegenschaft Parteistellung. Nachbarn (Anrainer) haben dann Parteistellung, wenn der geplante Bau ihre subjektiv-öffentlichen Rechte berührt, die in § 134a der BO für Wien festgelegt sind. Im Hinblick darauf ist zunächst festzuhalten, dass die (bloße) Eigenschaft als Mieter für eine Parteistellung nicht genügt, Voraussetzung ist vielmehr, dass die jeweils betroffene Person Eigentümer oder Miteigentümer einer benachbarten Liegenschaft ist bzw. an dieser ein Baurecht hat. Benachbarte Liegenschaften sind gemäß § 134 Abs 3 BO für Wien im Bauland jene, die mit dem Bauplatz eine gemeinsame Grenze haben, oder nur durch Fahnen (schmaler Verbindungsstreifen eines Bauplatzes mit einer Straße) oder eine höchstens 20 m breite öffentliche Verkehrsfläche getrennt sind, wobei diese auch dem jeweiligen Bauplatz gegenüberliegen müssen.
Welche Einwendungen sind möglich?
Die Rechte der Nachbarn/Anrainer
Nun wurde festgehalten, dass der geplante Bau die subjektiv-öffentlichen Rechte berühren können muss. Bei diesen handelt es sich gemäß § 134 a BO für Wien um Folgende:
- Bestimmungen über den Abstand eines Bauwerkes zu den Nachbargrundgrenzen, jedoch nicht bei Bauführungen unterhalb der Erdoberfläche;
- Bestimmungen über die Gebäudehöhe;
- Bestimmungen über die flächenmäßige Ausnützbarkeit von Bauplätzen, Baulosen und Kleingärten;
- Bestimmungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Fluchtlinien;
- Bestimmungen, die den Schutz vor Immissionen, die sich aus der widmungsgemäßen Benützung eines Bauwerkes ergeben können, zum Inhalt haben. Die Beeinträchtigung durch Immissionen, die sich aus der Benützung eines Bauwerkes zu Wohnzwecken, für Schulen oder Kinderbetreuungseinrichtungen oder für Stellplätze im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß ergibt, kann jedoch nicht geltend gemacht werden;
- Bestimmungen, die den Nachbarn zu Emissionen berechtigen.
Wichtig ist, im Hinblick auf diese Rechte zu berücksichtigen, dass diese auch tatsächlich dem Schutz der jeweiligen Nachbarn dienen müssen. Gemeint ist, dass beispielsweise Einwendungen im Hinblick auf die Gebäudehöhe nur dahingehend erstattet werden können, wenn die dem jeweiligen Nachbarn zugewandte Front die vermeintlich zulässige Gebäudehöhe überschreitet.
Wie erlangt man Kenntnis von Einreichungen und Bauverhandlungen und wann muss man Einwendungen erheben?
Voraussetzung dafür, dass man derartige Einwendungen erheben kann, ist freilich, dass man Kenntnis vom jeweiligen Bauverfahren hat. Sofern ein Nachbar nicht auf anderem Weg Kenntnis von einem projektierten Dachgeschoßausbau in der Umgebung erlangt hat, wird er diese spätestens durch die Ladung zur mündlichen Bauverhandlung (sofern kein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren stattfindet oder eine Aufforderung zur Erhebung von Einwendungen durch die Baubehörde erfolgt) erlangen, welche an allgemein zugänglichen Stellen benachbarter Häuser anzuschlagen ist. Kommt es zu keiner solchen Ladung, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorgelegen wären, besteht als sogenannte übergangene Partei noch lange Zeit nach Abschluss des Bewilligungsverfahrens die Möglichkeit, von den jeweiligen Rechten Gebrauch zu machen. Sofern aber eine ordnungsgemäße Ladung erfolgt ist, muss der jeweilige Nachbar spätestens im Zuge der mündlichen Verhandlung (oder auf schriftlichem Weg bereits davor) seine Einwendungen gegen das Bauvorhaben vorbringen, die dann eben die oben genannten subjektiv-öffentlichen Rechte betreffen müssen. Werden Einwendungen nicht rechtzeitig erhoben, so verliert der jeweilige Nachbar seine Parteistellung.
Entscheidung über die Einwendungen
Das Vorbringen von Einwendungen führt freilich nicht notwendig dazu, dass die Baubehörde dem Bauvorhaben die Bewilligung versagt. Vielmehr muss die Baubehörde die Einwendungen berücksichtigen und kann das beantragte Bauvorhaben gegebenenfalls auch abändern. Die Entscheidung über den zur Bewilligung beantragten Dachgeschoßausbau erfolgt dann jedenfalls durch Bescheid, welcher den Verfahrensparteien zuzustellen ist. Diese können dann binnen 4 Wochen ab Zustellung des Bescheides Beschwerde an das Verwaltungsgericht Wien erheben und darin ihre Einwendungen erneut vorbringen. Auch das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes Wien ist in der Folge beim Verfassungsgerichtshof und beim Verwaltungsgerichtshof (gegebenenfalls nur eingeschränkt) bekämpfbar.
Wie eingangs dargelegt, soll die gegenständliche Zusammenfassung nur eine Übersicht über die Bewilligungspflicht bieten. Für die Beurteilung des jeweiligen Einzelfalls ist die Einholung von Rechtsberatung unumgänglich. Unser Experte für Dachgeschossausbauten, Mag. Clemens Gabriel, LL.M., berät Sie gerne bei einem Erstgespräch. Weitere Beiträge zum Thema Dachgeschoßausbau finden Sie unter:
Dachgeschoßausbau in Wien: Eigentumserwerb
Dachgeschoßausbau in Wien: Fragen der baurechtlichen Bewilligung
Möglichkeiten der Errichtung von Terrassen auf (Flach-)Dachflächen im Dachgeschoß
Die einzelnen Beiträge in dieser Blogartikelreihe haben nicht den Anspruch, eine abschließende Darstellung der jeweiligen Themengebiete abzubilden, vielmehr sollen sie einen groben Überblick verschaffen und der generellen Auskunft dienen; sie stellen jedoch keinen Ersatz für rechtliche Auskunft oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Im Hinblick auf die Informationen auf dieser Website kann daher keine Haftung für unmittelbare, mittelbare Schäden und Folgeschäden jeglicher Art und aus welchem Rechtsgrund auch immer übernommen werden.
