Der vorangegangene Beitrag zu unserer neuen Artikelreihe „Dachgeschoßausbau in Wien“ hat sich mit dem Thema des Eigentumserwerbes am Dachgeschoß befasst. Die nun folgende Darstellung wird die relevanten Bestimmungen der BO für Wien im Hinblick auf die Einholung der Baubewilligung erörtern.
Vorwort: Erste Schritte nach dem Eigentumserwerb
Zu berücksichtigen ist, dass neben den rechtlichen Rahmenbedingungen vor dem Ausbau eines Dachgeschoßes freilich auch eine Reihe von planerischen Aspekten entscheidend sind. Dabei gilt es, insbesondere auf das Merkblatt der MA 37 „Bautechnische Hinweise, die insbesondere bei Dachgeschoßausbauten, Zubauten und sonstigen Bauführungen, die von maßgeblichem Einfluss auf die weitere Benutzbarkeit und die Statik bestehender Bauwerke sind, zu beachten sind“, Bedacht zu nehmen. In Betracht zu ziehen sind aber auch zahlreiche andere planerische (und rechtliche) Aspekte, wie die Verpflichtungen zum Aufzugseinbau sowie zur Schaffung von Stellplätzen gemäß § 48 des Wiener Garagengesetzes 2008. Diese Aspekte haben auch einen entscheidenden Einfluss auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Projektes und sollten im Vorfeld mit einem Ziviltechniker und einem Rechtsanwalt im Detail abgestimmt werden.
Einholung / Beantragung der Baubewilligung
Zumal sich die gegenständliche Blogbeitrag-Serie im Wesentlichen mit Dachgeschoßausbauten in Wien beschäftigt, wird die Frage der Bewilligungspflicht vorliegend an Hand der Bauordnung für Wien (BO für Wien) erörtert. Das daran anknüpfende Verwaltungsverfahren (Baubewilligungsverfahren) nach den Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes (AVG) gilt demgegenüber in sämtlichen Bundesländern gleichermaßen.
Die BO für Wien enthält keinen ausdrücklichen Bewilligungstatbestand betreffend „Dachgeschoßausbauten“. Vielmehr ist es so, dass Dachgeschoßausbauten je nach Art der Ausführung entweder einen Zubau, einen Umbau oder eine Änderung im Sinne des § 60 Abs 1 lit (a) und lit (c) der BO für Wien darstellen.
Baurechtliche Differenzierung zwischen Zubauten, Umbauten und Änderungen
Zubauten sind nach der gesetzlichen Bestimmung in § 60 Abs 1 lit (a) BO für Wien alle Vergrößerungen eines Gebäudes in waagrechter oder lotrechter Richtung, ausgenommen die Errichtung von Dachgauben. Unter Umbauten sind jene Änderungen des Gebäudes zu verstehen, durch welche die Raumeinteilung oder die Raumwidmungen so geändert werden, dass nach Durchführung der Änderungen das Gebäude als ein anderes anzusehen ist. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Bestimmung in § 60 Abs 1 lit (a) BO für Wien gilt der Einbau von Wohnungen oder Teilen davon in das Dachgeschoß aber nicht als Umbau (was aber nicht für den Einbau von Geschäftsräumen gelten wird).
Die genannten Ausnahmen für Dachgauben (nunmehr als raumbildende Dachaufbauten bezeichnet) sowie für den Einbau von Wohnungen sind entscheidend, da Dachgeschoßausbauten demnach häufig als Änderungen und Instandsetzungen gemäß § 60 Abs 1 lit (c) BO für Wien (und nicht als Umbauten oder Zubauten) gelten werden.
Die Frage der Qualifikation des Dachgeschoßausbaues war bereits mehrfach Gegenstand von Entscheidungen des VwGH (siehe dazu etwa VwGH 2009/05/0241, VwGH 2010/05/0006). Dies hat den einfachen Grund, dass gemäß § 60 Abs 3 der BO für Wien Bestimmungen des Bebauungsplanes der Zulässigkeit von Bauführungen bei „bloßen“ Änderungen (also Qualifikation als Änderungen und Instandsetzungen) nicht entgegenstehen, wenn dadurch zusätzliche Abweichungen vom Bebauungsplan nicht bewirkt werden. Das hat den entscheidenden Vorteil, dass Bauführungen auch dann zulässig sind, wenn für die betroffene Grundfläche im Bebauungsplan eine gärtnerische Ausgestaltung (VwGH 2009/05/0141) vorgesehen ist oder die zulässige Gebäudehöhe überschritten werden soll. Die „bloße“ Änderung hat aber noch weitere Vorteile: Zum einen besteht in diesem Fall keine Verpflichtung zur Gehsteigherstellung gemäß § 54 Abs 1 BO für Wien und zum anderen kann bei einem als Umbau oder Zubau zu qualifizierenden Dachgeschoßausbau gemäß § 66 BO für Wien die Verpflichtung bestehen, die Bewilligung von Grundabteilungen abzuwarten, was unter Umständen viel Zeit in Anspruch nehmen kann.
Bewilligungspflicht und Bewilligungsverfahren
Unabhängig davon, ob ein Dachgeschoßausbau als Umbau, Zubau, oder als „bloße“ Änderung zu qualifizieren ist, besteht aber jedenfalls das Erfordernis, eine behördliche Baubewilligung einzuholen. § 62 Abs 1 BO für Wien ordnet zwar an, dass für alle sonstigen Änderungen und Instandsetzungen von Bauwerken (siehe dazu § 60 Abs 1 lit (c) BO für Wien), die keine wesentliche Änderung der äußeren Gestaltung des Bauwerkes bewirken, nicht die Umwidmung von Wohnungen oder die Schaffung von Stellplätzen betreffen und keine Verpflichtung zur Schaffung von Stellplätzen auslösen, bloß einer Bauanzeige bedürfen. Es wird jedoch regelmäßig so sein, dass Dachgeschoßausbauten ein Erfordernis zur Schaffung von Stellplätzen mit sich bringen und insofern das Erfordernis der Bewilligung wieder gegeben sein wird.
Um bereits im Vorfeld abklären zu können, ob ein Projekt bewilligungsfähig sein wird, besteht gemäß § 64 Abs 3 BO für Wien die Möglichkeit, bei Vorlage von hierfür geeigneten vorläufigen Unterlagen das Bauvorhaben grundsätzlich mit der Behörde zu erörtern. Im Rahmen dieser Vorprüfung kann insbesondere auch geklärt werden, ob das vereinfachte Bewilligungsverfahren gemäß § 70a BO für Wien zur Anwendung gelangen kann.
Dem Ansuchen um Erteilung der Baubewilligung sind zahlreiche Unterlagen anzuschließen, damit sich die Behörde ein umfassendes Bild machen kann. Parteien im Baubewilligungsverfahren sind der jeweilige Antragsteller sowie Eigentümer und Miteigentümer von Liegenschaften, die von der Bauführung betroffen sein können. Die Baubehörde entscheidet dann mit Bescheid über die Zulässigkeit der Bauführung durch Bescheid, der innerhalb von 4 Wochen mit Bescheidbeschwerde an das Verwaltungsgericht angefochten werden kann.
Wie eingangs dargelegt, soll die gegenständliche Zusammenfassung nur eine Übersicht über die Bewilligungspflicht bieten. Für die Beurteilung des jeweiligen Einzelfalls ist die Einholung von Rechtsberatung unumgänglich. Unser Experte für Dachgeschossausbauten, Mag. Clemens Gabriel, berät Sie gerne bei einem Erstgespräch. Weitere Beiträge zum Thema Dachgeschoßausbau finden Sie unter:
Dachgeschoßausbau in Wien: Eigentumserwerb
Möglichkeiten der Errichtung von Terrassen auf (Flach-)Dachflächen im Dachgeschoß
Dachgeschoßausbau in Wien: Was können Nachbarn einwenden
