Am 23.11.2023 wurde im Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle 2023 (LG-384606-2023) beschlossen, die insbesondere Kurzzeitvermietungen über Airbnb und ähnliche Plattformen betrifft. KOMWID berichtete bereits über wesentliche Inhalte der Novelle in früheren Beiträgen:
Update: VwGH Rechtsprechung zu Airbnb-Kurzzeitvermietungen
Kurzzeitvermietungen über Airbnb
Update: Ausnahmebewilligungen für Kurzzeitvermietungen im Wohnungseigentum
Wiener Bauordnungsnovelle 2023
Im Rahmen der Novelle wurde insbesondere die Möglichkeit zu Kurzzeitvermietungen außerhalb von Wohnzonen eingeschränkt und auf maximal 90 Kalendertage pro Jahr beschränkt. Gemäß § 129 Abs 1a der Wiener Bauordnung können von dieser Beschränkung jedoch Ausnahmebewilligungen erteilt werden. Die Erteilung einer solchen Bewilligung ist nur dann möglich, wenn nach Erteilung der (jeweiligen) Bewilligung, die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude weiterhin zu Wohnzwecken im Sinne des § 119 Abs. 2 und 2a der Wiener Bauordnung genutzt wird; in diesen also keine dauerhafte Kurzzeitvermietung erfolgt. Weiters ist es erforderlich, dass sämtliche MiteigentümerInnen des jeweiligen Gebäudes dem Antrag zustimmen.
Die Frage, wie die Zustimmung der anderen MiteigentümerInnen nachzuweisen bzw. einzuholen ist, beschäftigt seit Inkrafttreten der neuen gesetzlichen Bestimmungen zu Kurzzeitvermietungen die Gerichte in mannigfaltiger Hinsicht. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang insbesondere, ob Wohnungseigentümer unter Berufung auf einen Wohnungseigentumsvertrag, der Kurzzeitvermietungen in einem Gebäude zulässt, jedoch vor der Bauordnungsnovelle 2023 abgeschlossen wurde, andere Wohnungseigentümer zivilrechtlich zur Mitwirkung an der Antragstellung veranlassen können. Im Hinblick auf die Geltendmachung dieses Anspruches gegen andere Wohnungseigentümer hat der OGH (5 Ob 150/25g) nunmehr entschieden, dass zur Durchsetzung der streitige Rechtsweg zu beschreiten und damit eine Klage auf Vertragszuhaltung des Wohnungseigentumsvertrages einzubringen ist. Demgegenüber komme ein außerstreitiger Antrag auf Ersetzung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer gemäß § 16 iVm § 52 WEG 2002 nicht in Betracht, da im Zweifel alle in die Zuständigkeit der Gerichte fallenden Sachen auf den Prozessweg gehören würden.
Haftungsausschluss: Die dargestellten Informationen bieten lediglich einen groben Überblick. Sie ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung und können keine Haftung für etwaige Schäden übernehmen. Für eine genaue Beurteilung des Einzelfalls ist die Konsultation eines Rechtsanwalts erforderlich.
Haben Sie Fragen zu Kurzzeitvermietungen oder benötigen rechtliche Beratung?
Unser Experte für die Wiener Bauordnung, Rechtsanwalt Mag. Clemens Gabriel, LL.M., berät Sie gerne bei einem Erstgespräch.
