Die KOMWID Kompein Widmann & Partner Rechtsanwälte OG beschäftigt sich im Rahmen einer Blogartikel-Serie mit ausgewählten Fragen der Umsetzung und Errichtung von Dachgeschoßausbauten in Wien, wobei besonderes Augenmerk auf Ausbauvorhaben in Mehrparteienhäusern gelegt wird. Ein zunehmend an Bedeutung gewinnendes Thema, ist jenes der Nutzung von Dachflächen zur Energiegewinnung bzw. zur Bereitstellung von Wärme oder Kälte.
Im Rahmen der vergangenen Novellen der Wiener Bauordnung wurde die Installation von Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energie sukzessive erleichtert (bzw. deren Installation teilweise sogar zwingend vorgeschrieben). Aufgrund der hohen Strom- und Gaspreise gewinnen weiters Wärmepumpen an Bedeutung und die sommerliche Erhitzung der Stadt macht den Einbau von Klimaanlagen zunehmend erforderlich. Die technischen Anlagen zur Energieerzeugung und -bereitstellung sind überwiegend an den Außenflächen von Gebäuden befestigen. Gerade die Dachflächen bieten große Potentiale dafür, entsprechende Anlagen zu installieren, die eine oder mehrere Wohnungen mit Energie versorgen zu können. Im Folgenden möchten wir einen Überblick über die öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen für die Errichtung solcher Anlagen auf Dachflächen verschaffen. Zu berücksichtigen ist, dass es hier für Wohnhäuser, in denen Wohnungseigentum begründet wurde, auch wohnungseigentumsrechtliche Voraussetzungen gibt, die hier nicht behandelt werden.
Photovoltaik
Eine ganz offensichtliche Möglichkeit, Dachflächen zur Energieerzeugung zu nutzen, ist die Installation von Photovoltaik-Paneelen.
In Wien ist der rechtliche Rahmen für Photovoltaik-Anlagen auf Dachflächen durch das Wiener Elektrizitätswirtschaftsgesetz 2005 und die Wiener Bauordnung geregelt.
Laut § 6 Abs 1 Z 5 Wiener Elektrizitätswirtschaftsgesetz 2005 sind Anlagen bis 15 kW Engpassleistung generell von der Anzeigepflicht ausgenommen. Zwischen 15 kW und 50 kW ist eine Errichtungsanzeige bei der MA 64 nötig. Anlagen, welche diese Kapazität übersteigen, benötigen eine Bewilligung, wobei die für diese Kapazitäten benötigten Flächen – zumindest bei Wohngebäuden – in der Praxis zumeist gar nicht zur Verfügung stehen.
Baurechtlich ist in § 62a Abs 1 Z 24a der Wiener Bauordnung festgelegt, dass Photovoltaikanlagen bewilligungsfrei sind, sofern sie nicht einer Genehmigungspflicht gemäß § 60 Abs. 1 lit. j Wiener Bauordnung unterliegen. Diese Genehmigungspflichten betreffen Schutzzonen, das Grünland-Schutzgebiet oder etwa Zonen mit Bausperre. Weiters ist eine baurechtliche Bewilligung erforderlich, wenn die Engpassleistung 15 kW übersteigt und die Anlage außerhalb vom Grünland-Schutzgebiet bzw. Gebieten mit Bausperre errichtet werden soll. Ist im letztgenannten Fall eine Bewilligung nach einem anderen Gesetz einzuholen (wie etwa dem Wiener Elektrizitätswirtschaftsgesetz 2005), so entfällt wiederum die baurechtliche Bewilligungspflicht.
Darüber hinaus besteht in Wien gemäß § 118 Wiener Bauordnung eine Photovoltaik-Verpflichtung bei Neubauten: So müssen etwa neue Wohnbauten eine Mindestleistung an Photovoltaik installieren (z. B. 1 kWp pro 150 m² Bruttogrundfläche); wenn dies am Gebäude nicht möglich ist, kann eine sogenannte Photovoltaik-Ersatzfläche herangezogen werden.
Zusammenfassend können Anlagen mit geringer Kapazität auf Dachflächen in öffentlich-rechtlicher Hinsicht damit weitgehend bewilligungsfrei installiert werden. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die Installation der Module auch Anforderungen an Brandschutz und Statik gerecht werden muss. Weiters könnte die beabsichtigte Leitungsführung Fragen im Hinblick auf baurechtliche Bewilligungspflichten aufwerfen.
Luft-Wärmepumpen
Aufgrund der Fokussierung dieses Beitrages auf die Nutzung von Dachflächen, gehen wir im Folgenden insbesondere auf Luft-Wärmepumpen, nicht aber auf andere Arten von Wärmepumpen, ein. Luft-Wärmepumpen benötigen – wie Klimaanlagen – stets ein „Außengerät“, das Emissionen verursacht. Insbesondere deshalb sind auch die rechtlichen Rahmenbedingungen komplexer als bei Photovoltaik-Anlagen. Dessen ungeachtet bieten Luft-Wärmepumpen große Potentiale im Dachgeschoß-Ausbau bzw. im Hinblick auf die Möglichkeit, der Wärme- und Kältebereitstellung in Mehrparteienhäusern.
Gemäß § 117 der Wiener Bauordnung sind Haustechnische Anlagen (dazu gehören Luft-Wärmepumpen), ortsfeste Maschinen und technische Einrichtungen, bei deren Betrieb Schall übertragen wird oder Erschütterungen auftreten können, so einzubauen und aufzustellen, dass die Erfüllung der Anforderungen des § 116 Abs 1 Wiener Bauordnung gewährleistet ist.
Damit entscheidet grundsätzlich die Lärmemission darüber, ob eine Wärmepumpe keiner Bewilligung bedarf oder ein baupolizeiliches Verfahren nach § 61 der Wiener Bauordnung erforderlich ist. Dabei prüft die Behörde, ob die Anlage eine unzumutbare Belästigung für Nachbarn verursacht; maßgeblich sind u. a. die Schallrichtwerte der ÖAL-Richtlinie 3 bzw. ÖNORM S 5021.
Bei Anlagen, deren Aufstellung das Stadtbild beeinflusst – etwa auf gut einsehbaren Dachflächen oder in Schutzzonen – kann ebenfalls unabhängig von der Frage der Schallemissionen eine Bewilligungspflicht bestehen. In diesen Fällen wird insbesondere die MA 19 involviert. Im Verfahrenshandbuch Anzeige- und Genehmigungspflichten für Wärmepumpen-Anlagen der Stadt Wien ist das Thema Stadtbild explizit behandelt. Dort ist festgehalten, dass Wärmepumpen das Stadtbild nicht stören dürfen – insbesondere, wenn die Anlage öffentlich sichtbar ist und eine „wesentliche Änderung der äußeren Gestaltung des Bauwerks“ darstellt
Je nach Standort kann darüber hinaus das Wiener Naturschutzgesetz Anwendung finden, insbesondere in Schutzgebieten. Für die Einreichung – falls diese nötig ist – sind technische Unterlagen wie Standortplan, Schallgutachten und Geräteangaben im Sinne des vorhin genannten städtischen Verfahrenshandbuchs für Wärmepumpen vorzulegen.
Durch die Bauordnungsnovelle 2023 wurde in Art V Abs 8 der Wiener Bauordnung eine Möglichkeit eingeführt, beim nachträglichen Einbau von Flächenwärmeabgabesystemen (wie etwa einer Fußbodenheizung), die Mindestvorschriften im Hinblick auf die erforderliche Raumhöhe zu unterschreiten. Dies ist gerade im Zusammenhang mit der Installation von Luft-Wärmepumpen von Relevanz, zumal diese überwiegend nur im Zusammenhang mit Fußbodenheizungen entsprechend funktionieren und die Verlegung einer Fußbodenheizung die Raumhöhe reduziert. Insofern hat die Bauordnungsnovelle 2023 die Möglichkeiten für eine Umrüstung der Heizanlage auf Luft-Wärmepumpen stark erweitert, indem auch Wohnungen mit einer Raumhöhe von 2,50m umrüsten dürfen, ohne vom bewilligten Bestand abzuweichen.
Klimaanlagen
Zumal Klimaanlagen einen ähnlichen Aufbau wie Luft-Wärmepumpen /Spli-Bauweise) aufweisen, sind auch die rechtlichen Rahmenbedingungen vergleichbar. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass viele Split-Klimaanlagen in schalltechnischer Hinsicht so beschaffen sind, dass keine baurechtliche Bewilligung erforderlich ist. Die Frage, ob eine Bewilligung erforderlich ist, hängt hier ebenfalls von den Schallemissionen, vom eingesetzten Kältemittel und von den möglichen Auswirkungen auf das Stadtbild (siehe dazu die obigen Ausführungen) ab.
Exkurs: Erweiterte planerische Möglichkeiten durch § 69 Abs 2 Z 5 der Wiener Bauordnung
Durch die Bauordnungsnovelle 2023 wurde § 69 der Wiener Bauordnung, welcher Abweichungen von den Bestimmungen des Bebauungsplanes ermöglicht, in Abs 2 Z 5 um eine weitere Regelung erweitert. Vorgesehen ist nun, dass künftig Abweichungen vom Bebauungsplan auch dann möglich sind, wenn diese in dauerhafter Weise dem Klimaschutz oder der Klimawandelanpassung dienen. Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass beantragt werden kann, dass der Bebauungsplan (in gewissem Umfang) nicht eingehalten werden muss, wenn dies dem Klimaschutz zugutekommt
Aus unserer Sicht birgt diese Bestimmung großes Potential und weiten Argumentationsspielraum für besonders innovative Planungen von Bauvorhaben. Im jeweiligen Antrag auf Bewilligung von Abweichungen vom Bebauungsplan an die MA 37 wird dann auszuführen sein, dass es gerade durch die Abweichung möglich ist, das Bauvorhaben nachhaltiger zu gestalten. Die Bestimmung könnte unseres Erachtens auch für Dachgeschoßausbauten Relevanz haben, wenn etwa Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energie oder bestimmte Anlagen zur Energiebereitstellung (Außengeräte für Luft-Wärmepumpen oder Photovoltaik) durch Abweichungen vom Bebauungsplan einfacher umgesetzt werden können. Eine dahingehend intelligente Planung und Argumentation könnte damit gegebenenfalls sogar zu einer Vergrößerung der umsetzbaren Brutto-Geschoßfläche führen.
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