Es ist ein häufiges Problem. Auf der Nachbarliegenschaft entsteht ein Neubau, Zubau oder Umbau, der den Licht- und Sonneneinfall auf der Nachbarliegenschaft beeinträchtigen kann. Der folgende Beitrag soll einen Überblick darüber verschaffen, welche rechtliche Handhabe die Bauordnung für Wien (BO für Wien) und die Niederösterreichische Bauordnung 2014 (NÖ BO) Nachbarn bieten, um sich gegen einen drohenden Entzug von Belichtung zur Wehr zu setzen.

Zur BO für Wien

Grundsätzliches zu den Nachbarrechten

Vorab ist grundsätzlich festzuhalten, dass Voraussetzung dafür, dass Einwände gegen ein Bauvorhaben von Nachbarn geltend gemacht werden können, ist, dass sie Parteistellung haben.

Nachbarn (Anrainer) haben dann Parteistellung, wenn der geplante Bau ihre subjektiv-öffentlichen Rechte berührt, die in § 134a der BO für Wien festgelegt sind.

Im Hinblick darauf ist festzuhalten, dass die (bloße) Eigenschaft als Mieter für eine Parteistellung nicht genügt. Voraussetzung ist vielmehr, dass die jeweils betroffene Person Eigentümer oder Miteigentümer einer benachbarten Liegenschaft ist bzw. an dieser ein Baurecht hat.

Benachbarte Liegenschaften sind gemäß § 134 Abs 3 BO für Wien im Bauland jene, die mit dem Bauplatz eine gemeinsame Grenze haben, oder nur durch Fahnen (schmaler Verbindungsstreifen eines Bauplatzes mit einer Straße) oder eine höchstens 20 m breite öffentliche Verkehrsfläche getrennt sind, wobei diese auch dem jeweiligen Bauplatz gegenüberliegen müssen. Nach der Judikatur des VfGH ist weiters Voraussetzung, dass nur senkrecht auf die Baulinie gegenüberliegende Liegenschaften als benachbarte Liegenschaften gelten (VfSlg. 15.274). Das bedeutet, dass Eigentümer diagonal gegenüberliegender Liegenschaften keine Parteistellung erlangen.

Belichtung als subjektiv-öffentliches Recht nicht erfasst

Nun wurde festgehalten, dass der jeweils geplante Bau die subjektiv-öffentlichen Rechte berühren können muss. Bei diesen handelt es sich um die in § 134a BO für Wien genannten Rechte.

Ein Recht auf Lichteinfall ist dort aber nicht ausdrücklich gewährleistet. Auch der VwGH hat erst kürzlich bestätigt, dass sich eine solche Einwendung nicht dem Katalog des § 134a BO für Wien zuordnen lässt (VwGH 29.01.2020, GZ Ra 2019/05/0007). Festzuhalten ist aber, dass dieses Recht gegebenenfalls über einen „Umweg“ geltend machen kann. Erfolgt nämlich der drohende Lichtentzug durch eine unzulässige Überschreitung der Gebäudehöhe oder eine Verletzung der Ausnutzbarkeitsbestimmungen des jeweiligen Bauplatzes, kann dies sehr wohl im jeweiligen Bauverfahren geltend gemacht werden (siehe § 134a BO für Wien).

Wichtig ist, dass die Nachbarrechte gemäß § 134a BO für Wien durch die Tatbestandsvoraussetzung „sofern sie ihrem Schutze dienen“ eingeschränkt ist. Dies bedeutet nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes, dass trotz objektiven Verstoßes gegen eine unter § 134a BO subsumierbare baurechtliche Vorschrift die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechtes eines Nachbarn dann nicht vorliegt, wenn nach der Situierung des bewilligten Bauvorhabens schon der Lage nach in subjektive Rechte des Nachbarn nicht eingegriffen werden kann (VwGH vom 16.03.2012, GZ. 2009/05/0037). Damit ist gemeint, dass eine Verletzung von Nachbarrechten etwa nicht dadurch eintreten kann, dass weniger als der maximal zulässige Umriss verbaut wird (VwGH vom 22.09 1998, GZ. 95/05/0068). Zusammengefasst wird das Tatbestandselement demnach dann erfüllt sein, wenn eine Verletzung von Vorschriften zum Nachteil des jeweiligen Nachbarn vorliegt (es wird größer gebaut als möglich).

Zur NÖ BO 2014

Grundsätzliches zu den Nachbarrechten

Auch in Niederösterreich gilt, dass Voraussetzung dafür, dass Einwände gegen ein Bauvorhaben geltend gemacht werden können, ist, dass sie Parteistellung haben und in subjektiv-öffentlichen Rechten beeinträchtigt werden können.

Parteistellung haben nach der gesetzlichen Bestimmung in § 6 Abs 1 NÖ BO auch Nachbarn. Wer als Nachbar gilt, ist in § 6 Abs 1 Z 3 und 4 NÖ BO festgelegt. Nachbarn sind nach Z 3 die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind, und gemäß Z 4 die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks (Superädifikat, Baurechtsobjekte, Keller) auf den benachbarten Grundstücken.

Belichtung als subjektiv-öffentliches Recht erfasst

Ist man nun Nachbar, so kann man subjektiv-öffentliche Rechte geltend machen und im Bauverfahren Einwendungen gemäß § 6 Abs 2 NÖ BO 2014 erheben. Diese Bestimmung wurde im Jahr 2018 in etwas komplizierter Weise novelliert.     

Aus § 6 Abs 2 Z 3 NÖ BO ergibt sich, dass in gewissen Fällen der Einwand der ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern als subjektiv-öffentliches Recht vorgebracht werden kann und folglich durch die zuständige Behörde eine Belichtungsprüfung vorzunehmen ist.

Im Hinblick auf § 6 Abs 2 Z 3 lit a) NÖ BO gilt, dass hinsichtlich der dort genannten Kriterien (Bebauungswise, Bauwich, Abstände, Gebäudehöhe) für sich allein den Nachbarn zwar kein Mitspracherecht zukommt, wohl aber bezüglich des Kriteriums einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster des Nachbargebäudes (LVwG Nö 19.11.2019, LVwG-AV-115/001-2019). So könnte etwa argumentiert werden, das zu errichtende Gebäude überschreite die zulässige Höhe, wodurch es zu einer Beeinträchtigung der Belichtung von Hauptfenstern (siehe zu diesem Begriff § 4 Z 21 NÖ BO) komme. Wichtig ist, dass nach dem Wortlaut der Bestimmung nur solche Hauptfenster erfasst sind, die erst künftig auf der Nachbarliegenschaft zulässige Gebäude betreffen.

Das Recht ist aber noch weiter eingeschränkt. So kann es etwa dann nicht erfolgreich geltend gemacht werden, wenn für die Liegenschaft, auf der gebaut werden soll, ein Bebauungsplan gilt und dessen Bestimmungen im Rahmen des Bauvorhabens eingehalten werden. Nach der Judikatur des VwGH und des LVwG NÖ ist nämlich im Rahmen des Verfahrens über die Bewilligung eines dem Bebauungsplan entsprechenden Gebäudes in Bezug auf die Nachbargrundstücke der „freie Lichteinfall“ nicht mehr zu prüfen, weil diesem Umstand bereits bei Anordnung der Bebauungshöhe im Bebauungsplan und mit der gesetzlichen Anordnung der Gebäudehöhe im § 53 NÖ Bauordnung 2014 Rechnung getragen worden ist (VwGH 2010/05/0141; siehe auch LVwG NÖ 07.01.2021, LVwG-AV-1242/001-2020).

Darüber hinaus kann das Recht auch durch den Nachbarn an der seitlichen Grundgrenze in der geschlossenen oder gekuppelten Bauweise nicht erfolgreich geltend gemacht werden. Wenn nämlich im Bebauungsplan die gekuppelte oder geschlossene Bebauungsweise festgesetzt ist, kann der Nachbar nach der Judikatur des VwGH insoweit nicht in einem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht verletzt sein, weil die Festlegung der gekuppelten oder geschlossenen Bebauungsweise nicht der Erzielung einer ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern des Nachbargebäudes dient (VwGH 29.01.2013, Zl. 2011/05/0049).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Einwand der nicht ausreichenden Belichtung nur in wenigen Fällen tatsächlich dazu führen wird, dass im Rahmen einer Belichtungsprüfung zu untersuchen ist, ob eine ausreichende Belichtung im Sinne des § 6 Abs 2 Z 3 lit a) NÖ BO gewährleistet ist.

Gemäß § 6 Abs 2 Z 3 lit b) NÖ BO hat eine Belichtungsprüfung weiters dann zu erfolgen, wenn das zu bewilligende Bauvorhaben unter Anwendung der Bestimmungen § 50 Abs 2 und 4, § 51 Abs 2 Z 3, Abs 4 und 5, § 52 Abs 2 Z 4, § 53a Abs. 8 und § 67 Abs 1 NÖ BO bewilligt wurde.

Die einzelnen hier dargestellten Beiträge haben nicht den Anspruch, eine abschließende Darstellung der jeweiligen Themengebiete abzubilden, vielmehr sollen sie einen groben Überblick verschaffen und der generellen Auskunft dienen; sie stellen jedoch keinen Ersatz für rechtliche Auskunft oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Im Hinblick auf die Informationen auf dieser Website kann daher keine Haftung für unmittelbare, mittelbare Schäden und Folgeschäden jeglicher Art und aus welchem Rechtsgrund auch immer übernommen werden.

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