Ein zentraler Beratungsschwerpunkt der KOMWID Kompein Widmann & Partner Rechtsanwälte OG liegt im Bereich des Bau- und Raumordnungsrechtes. Der entscheidende Faktor für die Frage, welche Art von Bauvorhaben auf einer Fläche verwirklicht werden kann, sind selbstredend die jeweiligen Flächenwidmungs- und Bebauungspläne. Werden diese geändert, so kann sich dies auf den Wert eines Grundstücks auswirken und gegebenenfalls zu Entschädigungspflichten durch die öffentliche Hand führen. Sollte man daher von entsprechenden Änderungen informiert werden, so gilt es, sich zeitgerecht mit den jeweiligen Dokumenten vertraut zu machen.

Die Raumordnung ist eine Landesmaterie und daher in den Bundesländern in unterschiedlichen Landesgesetzen geregelt. In Wien gibt es dahingehend ein Spezifikum, dass sich die gesetzlichen Bestimmungen zur Raumplanung auch in der Wiener Bauordnung und nicht in einem weiteren Landesgesetz finden.

Raumplanung und Flächenwidmung unterliegen durch die Veränderungen politischer Anforderungen dem ständigen Wandel. Vor diesem Hintergrund sind in den jeweiligen Landesgesetzen verfahrensrechtliche Bestimmungen vorgesehen, die einzuhalten sind, wenn es zu Umwidmungen kommen soll bzw. der Bebauungsplan geändert werden, zumal Widmungsänderungen stets auch Eigentumseingriffe bedingen.

Verfahren zur Änderung von Flächenwidmungen / Mögliche Maßnahmen als betroffener Grundstückseigentümer

Im Rahmen des gegenständlichen Beitrages sollen exemplarisch die Bestimmungen des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes analysiert werden, wobei in den meisten anderen Bundesländern – auch aufgrund höchstgerichtlicher Judikatur – zumeist analoge Regelungen bestehen.

Für das Verfahren zur Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes (das auch Änderungen der Flächenwidmung und des Bebauungsplanes beinhaltet) ist in § 24 NÖ ROG 2014 vorgesehen, dass dieses für einen Zeitraum von 6 Wochen am Gemeindeamt zur allgemeinen Einsicht aufzulegen ist. Betroffene Grundeigentümer können innerhalb der Auflagefrist zu den jeweils beabsichtigten Änderungen Stellung nehmen. Diese Stellungnahmen sind durch den Gemeinderat, der für die Erlassung der Verordnung über das örtliche Raumordnungsprogramm zuständig ist (wobei es dann auch noch der Genehmigung der Verordnung durch die Landesregierung bedarf), in Erwägung zu ziehen. Wichtig ist, dass kein subjektives Recht darauf besteht, dass eine Widmungsänderung erfolgt oder unterlassen wird. Insofern können die Inhalte einer abgegebenen Stellungnahme berücksichtigt werden; jedoch muss dies keine Änderung der geplanten Umwidmung bedingen.

Inhaltlich kann im Rahmen einer Stellungnahme insbesondere aufgegriffen werden, ob die jeweils geplante Umwidmung bzw. die Änderung des Bebauungsplanes dem zugrundeliegenden Gesetz, also hier dem NÖ ROG 2014 entspricht. Dieses sieht in § 1 beispielsweise Leitziele vor, an denen sich die Raumplanung zu orientieren hat, wie etwa das Anstreben einer flächensparenden Siedlungsstruktur. Kommt es – ungeachtet einer abgegebenen Stellungnahme – zur geplanten Widmungsänderung, so besteht als betroffener Grundstückseigentümer nur noch die Möglichkeit den Verfassungsgerichtshof mit der Frage zu befassen, ob die gesetzlichen Bestimmungen der Raumplanung im Rahmen der Umwidmung eingehalten wurden.

Recht auf Entschädigung bei Umwidmung

Sofern aber die Widmung selbst nicht weiter bekämpft werden soll, so ist wichtig, zu wissen, dass die Raumordnungsgesetze Entschädigungsbestimmungen vorsehen, die einen etwaigen Wertverlust eines Grundstückseigentümers durch die Umwidmung ausgleichen sollen.

In Niederösterreich sind dahingehend in § 27 NÖ ROG 2014 Bestimmungen über die Entschädigung bei Änderungen der Widmung (von Baulandwidmungsarten in andere Widmungsarten) und in § 36 NÖ ROG 2015 Entschädigungen für den Fall der Änderung des Bebauungsplanes vorgesehen. Wichtig zu wissen ist dabei jedoch, dass Entschädigungspflichten bei Änderungen des Bebauungsplanes gemäß § 36 NÖ ROG 2014 nur dann bestehen, wenn durch Änderungen von Bebauungsbestimmungen die grundsätzliche im Flächenwidmungsplan festgelegte Nutzung verunmöglicht wird. Eine bloß verminderte Bebaubarkeit durch abweichende Bebauungsbestimmungen alleine reicht aber für den Entschädigungsanspruch nicht aus. Eine Änderung der Bebaubarkeit kann jedoch ebenfalls massive Auswirkungen auf den Wert eines Grundstücks haben. Dies beispielsweise, wenn sich durch Änderungen des Bebauungsplanes die bebaubare Fläche ändert. Umso wichtiger ist es in solchen Fällen, die gesetzlichen Möglichkeiten der Stellungnahme auszuschöpfen.

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