Aktuell stellt sich für viele Unternehmer bzw. Vermieter und Mieter von Geschäftslokalen die Frage, ob bei den derzeitigen Umsatzeinbrüchen oder sogar Geschäftsschließungen dennoch die Miete für das Geschäftslokal voll bezahlt werden muss.
Auch für Krisenzeiten gibt es in der allgemein gültigen Rechtsordnung entsprechende Regelungen. Hierzu sieht § 1104 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches Folgendes vor:
„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“
Die aktuelle Situation ist eine außergewöhnliche Situation, so wie eine Seuche, weshalb diese gesetzliche Regelung auch in der jetzigen Krise zur Anwendung kommen kann. Tatsache ist, dass es in der zweiten Republik kaum Anwendungsfälle für diese Regelung gab und es daher auch kaum Judikatur für diesen Fall gibt. Es werden sich daher, als Folge der Corona-Krise, die Gerichte sicherlich mit der Frage beschäftigen müssen, ob ein Aussetzen des Miet- oder Pachtzinses berechtigt war oder nicht.
„Während der Corona (COVID 19) – Krise besteht die Möglichkeit, dass der Miet- oder Pachtzins nicht bezahlt werden muss, wenn das Geschäftslokal nicht benutzt werden darf“
Bevor ein Mieter oder Vermieter über die Möglichkeit einer Aussetzung des Mietzinses nachdenkt, muss als Erstes geprüft werden, ob die Regelung des § 1104 ABGB nicht im Mietvertrag ausdrücklich abbedungen wurde. Ein Ausschluss dieser gesetzlichen Regelung ist grundsätzlich möglich.
„Die Möglichkeit, dass keine Miete oder Pacht während der Corona (COVID 19) – Krise bezahlt werden muss, kann vertraglich ausgeschlossen sein“
Aufgrund der aktuellen Situation wäre auch eine vorzeitige Kündigung eines Mietvertrages durch den Mieter, auch wenn ein längere Laufzeit / Bindung vereinbart wurde, möglich. Auch dieser Fall sollte geprüft werden und insbesondere, ob diese Regelung vertraglich ausgeschlossen wurde, was auch möglich ist.
„Aufgrund der Krise könnten befristete Mietverträge von Geschäftsräumen vorzeitig gekündigt werden.“
Wir empfehlen dringend, vor einer Einstellung der Mietzinszahlung mit dem Vermieter Rücksprache zu halten und eine Vereinbarung zu treffen. Andernfalls könnten Schadenersatzforderungen auf Sie zukommen, wenn Sie einseitig entscheiden, den Miet- oder Pachtzins nicht zu bezahlen.
Wenn dieser Fall bei Ihnen eintritt, empfehlen wir, sich umgehend mit uns in Verbindung zu setzen, um die Sachlage zu prüfen – sowohl auf Vermieter- als auch Mieterseite.
Wir stehen Ihnen weiterhin auch telefonisch oder per E-Mail für Beratungen zur Verfügung! Auch Videokonferenzen sind mit unseren Anwälten möglich.
